بحث في نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري

[size=29]نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري

المقدمة :

يأخذ المشرع الجزائري بنظام الشهر العيني, ملغيا سلطان الإدارة في توجهها و تراضيها على نقل الملكية العقارية و سائر الحقوق العينية الأخرى، جاعلا وجودها و عدمها يسير اطرادا مع إجراء أو تخلف القيد.
و القيد, يقصد به جملة الإجراءات و القواعد القانونية و التقنية التي تخص التصرفات الدائرة حول العقارات كاشفة كانت، أو منشئة, أو ناقلة, أو معدلة, أو منهية, سواء أكان التصرف عقدا, أو حكما, أو قرارا إداريا, كما يستوي أن يكون الحق ناشئا عن تصرف قانوني أو عن واقعة مادية.
و على ضوء ذلك تعين تبيين: ما هي التصرفات التي تستلزم إجراء الشهر و كذا دور القيد في إنشاء الحق و ما يترتب عنه من آثار تجاه الغير؟

المبحث الأول:
التصرف الواجب الشهر و آثار القيد:

تقتضي المعاملات العقارية الحديثة ضرورة إجراء القيد, و هو ما سارت عليه عامة التشريعات, إلى جانب أخدها بالرسمية ركنا لتكريس قيمة الحق تجاه الغير، و قد نصت المادة 793 من القانون المدني على أن "ملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار لا تنقل فيما بين المتعاقدين و لا في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون, و بالأخص تلك التي تدير مصلحة الشهر العقاري" كما أن " العقود الإدارية و الاتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني لا يكون لها أثر حتى بين الأطراف إلا من تاريخ نشرها في مجموعة البطاقات العقارية " بنص المادة 16 من الأمر رقم: 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن قانون المسح العام للأراضي و تأسيس السجل العقاري .
و يشترك هذان النصان في اعتبارهما القيد شرطا لنقل الملكية في العقارات و الحقوق العينية الأخرى, بصرف النظر عن نوع التصرف و كذا تساوي الحال بين كونه كاشفا أو منشئا، أيا كان مصدره.
و لذلك وجب تفضيل التصرفات التي يتعين شهرها لنقل الملكية و الآثار المنجزة عن القيد و عدمه في المطلب الموالي.

المطلب الأول:
التصرفات اللازمة الشهر ليحصل
الاعتراف بالحق

إن مقتضي المادة 16 من الأمر: 75/74 المتضمن قانون المسح العام للأراضي و تأسيس السجل العقاري رغم أن له مؤدى عام، فإنه يمتد إلى الحقوق العينية الأصلية و التبعية, كالرهن و التخصيص, و تلك الامتيازات الخاصة المتصلة بالعقارات.
إن أي تصرف أو عقد, تبادليا كان كالبيع أو ما تفرع عنه من حقوق عينية كالانتفاع و الاستعمال و الحق على الرقبة.. ، أو تلك التي تغير الحقوق العينية العقارية كتمديد مدد الإستفادات من حقوق الانتفاع, أو تلك التي تنهيها, أو أي عقد كاشف لحقوق عينية، أو عقود الصلح متى دارت حول حق عيني تعين شهرها لتنقل إزاء الطرفين و الغير, و نفس الشئ بالنسبة للعقود المنشئة لالتزام من جانب واحد، كالوصية ، و الوقف و الهبة.
و تندرج ضمن نفس الإطار جميع القرارات الإدارية المتصلة بأي من الحقوق العينية العقارية كما تقصده نصوص أخرى, كالمادة 30 من قانون نزاع الملكية، و المادتين 29 و 30 من قانون الأملاك الوطنية فيما يتعلق بمسألة تعيين الحدود و التصفيف الخاصة بالضم إلى الأملاك الوطنية العمومية، و المادة 26 من قانون التنازل عن أملاك الدولة، و المادتين 12 و 13 من القانون 87/19 لـ:08/12/1987.
و رغم ما يكتنف نص المادة 16 المنوه إليها من تعميم، إلا أن النص الموالي لها ( المادة 17) قد أضاف أن لا يكون هناك أثر بين الأطراف كما لا يحتج بها في مواجهة الغير جميع العقود التي تساوى أو تفوق مددها 12 سنة إذا ما لم تكن محل شهر, رغم أنها لا تنشئ أي حق عيني.
بالإضافة إلى النص السابق (المادة 14 من نفس القانون), و بعض مواد المرسوم التنفيذي 76/63 المطبـق لقـانون الشهر العقـاري, و القانون المدني, و قانون الإجراءات المدنية .
ضف إلى ذلك المادة 353/1 من قانون التسجيل المعدلة بالقانون رقم 03/22 المؤرخ فـي: 28/12/2003 المتضمن قانون المالية لعام: 2004 الذي يقتضي إجراء الشهر لتنتقل الملكية في العقارات التي يبت في نزاعاتها بقرارات قضائية نهائية بالتعديل أو التغيير أو الإزالة أو الكشف كالقسمة، أو إسناد الملكية للتقادم, أو ثبوت الشفعة وفقا للمادة 803 من القانون المدني, أو إرساء المزاد وفق المادة: 394 من قانون الإجراءات المدنية...
إن القرارات القضائية النهائية الصادرة عن مختلف الجهات القضائية, و إن لم يفرق المشرع بينها و بين سائرها باعتبارها لها سندات ملكية قد ألزم الموثقون و الموظفون و كتاب أمناء الضبط كل في حدود اختصاصه بإجراء شهرها داخل الآجال التي حددتها المادة 90 من المرسوم 76/63 المطبق لقانون الشهر.

المطلب الثاني:
آثار التصرفات اللازمة الشهر:

أضاف المشروع إلى الأركان اللازمة في عامة العقود بخصوص تلك المنصبة علي العقارات ركنا آخر، يتعلق الأمر بالرسمية (بعد سنة: 1971 كما سنفصله في حينه) و بالتبعية لذلك ألزم باحترام مبدء الأثر الإضافي للشهر (راجع البحث الخاص بذلك) بنص المادة 88 من المرسوم: 76/63 المطبق لقانون الشهر، فحال بهذا المبدء دون إمكانية شهر أي تصرف من غير أن يكون التصرف السابق له مشهر هو الأخر , حماية للغير .
و هنا تكمن الأهمية الكبرى لسن الشهر, استثناء من مبدء سلطان الإرادة، ونية المشرع من وراء قصر آثار القيد دون الشهر على طرفي العلاقة بالتزامات شخصية، هذا إذا لبيا الشكلية المتطلبة لانعقاد العقد ، و مع ذلك وجب الوقوف عند نقطتين هامتين تتصلان بهذا العنوان:

الفرع الأول:
العقود السابقة لتاريخ 01/01/1971

لم يكن يشترط القانون قبل هذا التاريخ وجوب مراعاة الرسمية و الشهر (العقود العرفية)، معتدا بصحة التصرف بين طرفيه أو أطرافه، إلا أنه لا يتولد عنه أي أثر في مواجهة الغير إلا من بعد صبه في طابع رسمي و إجراء الشهر ،و بذلك يصبح مثلا من المستحيل بعد إجراء القيد إعادة الحال إلي ما كانت عليه إذا قام نفس البائع الذي باع للمشتري الأول بإشهار البيع للمشتري الثاني ، ولا تطرح هنا إلا إمكانية المطالبة بالتعويض .

الفرع الثاني:
العقود اللاحقة لتاريخ 01/01/1971

كرس المشرع فعليا ركن وجوب إفراغ التصرف في شكل رسمي غير معتد في ذات الوقت بأي تصرف يختل فيه هذا الركـــن, و بالتالي يعدم إمكانية المخاصمة لأجل إثبات صحة التعاقد العام و يساوي بين الحالتين - ما قبل التعاهد و ما بعده- مع إمكانية الدفع بالإثراء بلا سبب لرد ثمن المبيع.
و مع ذلك فانه مد هذه الحماية التي كفلها للطرفين إلى الالتزام بإجراء شهر التصرف الذي يصير بين يدي الموثق أو الموظف أو كاتب الضبط مباشرة عقب تلقيه رسميا، و تقوم في حال مخالفة ذلك مسؤوليته
أو مسؤولية الدولة بقيام مسؤولية من تقاعس عن هذا الإجراء ، و ذلك ببساطة لأن نقل الملكية التي أرادها المشتري أو من طلبها لا يكون إلا من تاريخ القيد ، و قد يحدث أن يتم التصرف في العين مرتين أو أكثر لأشخاص لا يعلم كل منهم أو بعضهم بالتصرفات السابقة غير المشهرة لغيرهم, فيكون التصرف اللاحق أسبق في القيد من غيره فيتضرر من أبرم التصرف الأول لمصلحته بانتقال الملكية إلي غيره. كبيع ذات العين مرتيــن.
و إذا سلمنا بأن الملكية لا تنتقل إلا من تاريخ القيد فإنه من المتعين القول كذلك بأن التزامات البائع جميعها تقوم بمجرد ذلك, كالتسليم و ضمان منع التعرض و الاستحقاق و العيوب الخفية.
و بالنسبة للحقوق العينية العقارية نجد المشرع يُعمِل القواعد نفسها إذا ما تعلق الأمر بعقود الإيجار المجاوزة لمدة 12 سنة بحسب قانون الشهر بخصوص التصرفات الناقلة للحقوق العينية العقارية كما سبق التنويه إليه في معرض الموضوع الحالي .

المبحث الثاني :
شرط القيد كمرتب للحق و آثاره
في مواجهة الغير:

مكن المشرع من كان الحق أو التصرف القانوني لمصلحته من امتياز شرط القيد ليدّعي في مواجهة الغير, سواء أكان مركزه منجرّا عن تصرف قانوني أو واقعة مادية كالتقادم المكسب للملكية أو الالتصاق أو الوفاة, و هذا بعد شهر الدّعوى الدائرة حول الحق المنوه إليه، أو تعرقل التصرف فيه.
و قد جاء في نص المادة 15 من الأمر 75/74 المتضمن قانون المسح العام للأراضي و تأسيس السجل العقاري أن:
" كل حق للملكية و كل حق عيني أخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية، غير أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفـــاة أصحاب الحقوق العينية " .
و بذلك يكون النص الحالي قد اقتصر في استثناءاته على الوفاة، التي يعتد بها وحدها لإعمال الأثر الرجعي لنشوء حقوق الورثة في الملكية عند أي قيد لاحق.
تجدر الإشارة إلى أنه ثار خلاف قضائي و فقهي حاد قبل سنة 2003 حول ضرورة شهر عقد الوعد بالبيع، فذهب اتجاه إلى عدم ضرورة ذلك لاعتبار أن التصرف لا يؤثر على المركز القانوني للعين من جهة، ومن جهة أخرى اعتبار إمكانية الرجوع قبل حلول التاريخ المحدد لإبرام عقد البيع, و كذا أن ذلك لا يؤثر في شئ إذا ما لم يبد أي من الواعد و الموعود له رغبتيهما في التقدم إلى الموثق أو بذل إجراء قضائي لتفعيل الوعد، فتستمر الحالة علي ما كانت عليه دون تغير في صاحب الملكية. فلا داع بذلك لإجراء الشهر .
فيما ذهب الاتجاه الغالب إلى إخضاع الوعد بالبيع إلى ذات أحكام عقد البيع لا نصبابهما على عقار, و هو ما كرسه مجلس الدولة بقراره: 004983 لتاريخ: 15/07/2002 – مجلة الدولة عدد 3 لسنة 2003 الصفحة 155- إذ اعتبر أن الوعد بالبيع إذا لم يراع الشهر فلا يحتج بـه في مواجهة الغير، و هو الموقف الذي اتخذه المشروع بقانون المالية لسنة 2004.

[/size16]

» بحث في نظام الشهر العقاري في القانون الجزائري
» نظام الشهر العقاري في الجزائر
» موسوعة القانون الجزائري